Generasi Muda Tunda Beli Rumah, Pasar Perumahan AS Lesu

Washington: Pasar perumahan Amerika Serikat (AS) masih netral, dengan penjualan rumah yang stagnan dan konstruksi baru melambat tajam karena generasi muda menunda membeli rumah pertama mereka dan keterjangkauan harga mendekati rekor terendah. 

Namun, Washington tidak tinggal diam, upaya kebijakan perumahan Federal terbesar dalam lebih dari satu dekade sedang digodok Kongres dan dapat membuka gelombang pasokan perumahan terjangkau, yang akan mengubah keadaan di pasar yang sedang lesu, kata Yardeni Research dalam sebuah catatan baru-baru ini.

"Meskipun kekayaan bersih dan kewajiban rumah tangga tampak baik, keterjangkauan perumahan justru memecahkan rekor dengan cara yang salah," kata Yardeni Research dikutip dari Investing.com, Minggu, 10 Agustus 2025.

Yardeni Research menunjukkan kurangnya minat di kalangan calon pembeli muda dan berpenghasilan rendah hingga menengah serta menghambat pembentukan rumah tangga baru.
 

Baca juga:  Summarecon Bidik Peningkatkan Perbaikan Hunian di Kawasan Operasional

(Ilustrasi. Foto: Dok MI)

Peningkatan kekayaan tidak membantu pembeli

Total kekayaan bersih rumah tangga naik menjadi USD169,3 triliun pada kuartal I, didorong oleh apresiasi harga rumah yang stabil dan pasar ekuitas. Pendapatan yang dapat dibelanjakan per rumah tangga masih mendekati rekor tertinggi, dan tingkat tunggakan rumah tangga untuk hipotek dan HELOC rendah dibandingkan dengan jenis pinjaman lainnya.

Meskipun fundamental terlihat solid, para pembeli rumah masih menunggu. Indeks Penjualan Rumah Tertunda (Pending Existing Home Sales Index) stagnan, sementara Indeks Pasar Perumahan Baru menunjukkan tren penurunan. Memindahkan pembeli kembali ke pasar akan membutuhkan suku bunga hipotek yang lebih rendah atau harga rumah yang lebih rendah, atau idealnya, keduanya.

Sekitar 20,3 juta rumah tangga pemilik rumah, sekitar 24 persen, kini menghabiskan lebih dari 30 persen pendapatan mereka untuk perumahan dan utilitas. Penyewa rumah bahkan lebih terpukul, dengan sekitar setengah dari seluruh rumah tangga penyewa terbebani biaya menjadikannya rekor tertinggi baru.

Harga median untuk rumah keluarga tunggal yang sudah ada mencapai rekor USD415 ribu pada bulan Juni. Sementara itu, suku bunga KPR tetap 30 tahun tetap tinggi di angka 6,7 persen, jauh lebih tinggi daripada level terendah era pandemi yang memicu lonjakan permintaan sebelumnya.

"Kita sekarang melihat rumah tangga berpenghasilan menengah kehilangan harga, baik untuk kepemilikan maupun sewa, di wilayah metropolitan yang dulunya dianggap mudah diakses," kata Daniel McCue dari Harvard.

Penjual bertahan, persediaan tetap terbatas

Krisis pasokan perumahan masih berlanjut karena banyak calon penjual mempertahankan suku bunga KPR ultra rendah yang mereka dapatkan bertahun-tahun lalu, enggan untuk meningkatkannya di lingkungan suku bunga tinggi. Persediaan rumah yang sudah ada naik sedikit menjadi 1,4 juta unit tetapi masih jauh di bawah level sebelum pandemi.

Penjualan rumah yang sudah ada secara tahunan turun menjadi 3,9 juta unit pada bulan Juni, mendekati level terendah yang terakhir terlihat pada tahun 2009.

Perbaikan dari sisi pasokan juga lambat datang. Persediaan rumah baru melonjak ke pasokan hampir 10 bulan pada bulan Juni, menandakan kelebihan pasokan relatif terhadap momentum penjualan saat ini. Penjualan merosot 6,6 persen year-on-year dengan lalu lintas pembeli masih lesu.

Para pengembang mengurangi kegiatan mereka, berjuang melawan kekurangan tenaga kerja, kenaikan biaya material, dan tarif yang menekan margin dan keterjangkauan. Pembangunan perumahan baru turun 0,5 persen year-on-year, dengan pembangunan rumah keluarga tunggal mencapai titik terendah dalam 12 bulan.

Banyak pembeli Generasi Z dan milenial menunda atau bahkan menyerah untuk membeli rumah. Data sensus menunjukkan bahwa 30,2 persen dari mereka yang berusia 25 hingga 34 tahun masih tinggal bersama orang tua. Perlambatan dalam pembentukan rumah tangga baru ini memperparah masalah permintaan.