Pengertian Pajak PBB dan Cara Menghitungnya

Jakarta: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pumungatan wajib yang harus dibayarkan atas keberadaan tanah dan bangunan yang menghasilkan keuntungan ataupun kedudukan sosial ekonomi untuk pribadi atau suatu badan menurut Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.

Kepemilikan gedung dan atau bangunan pribadi yang memberikan dampak finansial dan atau kepentingan sosial wajib membayar pajak tahunan. Nominal pajak bergantung pada ukuran dan kondisi bangunan masing-masing, hal ini berlaku karena objek PBB bersifat kebendaan.

Dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak dan retribusi daerah dijelaskan mengenai pemerintah kabupaten atau kota yang berwenang untuk melakukan pemungutan PBB di sektor pedesaan atau perkotaan juga mengenai pemerintah pusat yang berwenang untuk melakukan pemungutan PBB di sektor pertambangan, perhutanan dan perkebunan. 

Cara menghitung Pajak Bumi dan  Bangunan

Diperlukan tiga hal dalam perhitungan PBB yaitu Nilai Jual Objek Kena Pajak (NJOP), Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), dan Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Namun, NJOPTKP hanya digunakan oleh Wajib Pajak (WP) yang memiliki lebih dari satu properti. 

1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP adalah rata-rata harga suatu objek di pasaran saat melakukan transaksi jual beli tanah. NJOP dipengaruhi oleh lokasi properti, pemanfaatan, kondisi lingkungan, material bangunan dan tekniknya. Cara mengatahui tarif PBB, perlu diketahui nilai NJOP dari suatu properti, tanah, gedung atau bangunan tersebut. 
 

Baca juga:  Kenaikan PBB Tinggi, Pemda Diminta Tidak Ugal-Ugalan

(Ilustrasi. Foto: Dok Metrotvnews.com)

2. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP adalah nilai presentase berdasarkan nilai jual properti, gedung atau bangunan sebenarnya. Nilai presentase NJKP bisa dari 20-100 persen. Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000 tentang penyesuaian besarnya nilai jual objek pajak tidak kena pajak sebagai dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan, presentase besaran NJKP berdasarkan: 

NJOP di perdesaan atau perkotaan dengan nilai lebih dari Rp1.000.000.000 = 40 persen NJKP 

NJOP di pedesaan atau perkotaan dengan nilai kurang dari Rp1.000.000.000 = 20 persen NJKP 

NJOP perkebukan = 40 persen NJKP
NJOP kehutanan = 40 persen NJKP
NJOP pertambangan = 40 persen NJKP

Lalu hitung besaran NJKP dengan rumus berikut: NJKP = %NJKP x NJOP

3. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pemerintah telah mengatur rumus perhitungan PBB dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD). Berdasarkan UU HKPD Pasal 41 dijelaskan bahwa tarif PBB-P2 maksimal 0,5 persen. Sedangkan untuk PBB-P2 berbentuk lahan produksi pangan dan  atau ternak tarif pajaknya lebih rendah lagi. 

Adapun rumusnya sebagai berikut: PBB = 0,5% x NJKP

Rumus NJKP = Persentase NJKP 40% x (Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – NJOPTKP)
40% apabila lebih dari Rp1.000.000.000
20% apabila kurang dari nilai tersebut.
NJOPTKP = Rp12.000.000
Atau dengan kata lain, nilai PBB = 0,5% x 40% x NJKP (Aulia Rahmani Hanifa)