Pajak Kos-kosan 2026, Simak Aturan Terbarunya

Jakarta: Pemilik usaha kos-kosan tetap memiliki kewajiban perpajakan atas penghasilan yang diperoleh dari usaha tersebut. Namun, pengenaan pajaknya berbeda dari persewaan tanah dan/atau bangunan pada umumnya.

Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menjelaskan rumah kos termasuk dalam kategori jasa pelayanan penginapan. Karena itu, penghasilan dari usaha kos tidak dikenai Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 10 persen yang berlaku untuk persewaan tanah dan/atau bangunan berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017.

PP Nomor 34 Tahun 2017 mengatur penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan. Namun, ketentuan tersebut mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya.

Dalam penjelasan PP tersebut, jasa pelayanan penginapan mencakup penyediaan kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama atau pondokan pekerja, serta rumah kos.

Dengan demikian, penghasilan dari usaha rumah kos tidak menggunakan skema PPh final 10 persen atas persewaan tanah dan/atau bangunan.
 

 

Omzet Rp500 juta pertama bebas PPh

Penghasilan dari usaha kos tetap menjadi objek PPh. Bagi wajib pajak yang memenuhi persyaratan, pengenaan pajak dapat menggunakan skema PPh final untuk usaha dengan peredaran bruto tertentu.

Berdasarkan PP Nomor 20 Tahun 2026, tarif PPh final sebesar 0,5 persen berlaku bagi wajib pajak tertentu dengan peredaran bruto maksimal Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak. Khusus wajib pajak orang pribadi, bagian peredaran bruto usaha sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak tidak dikenai PPh.

PPh final 0,5 persen baru dikenakan atas bagian peredaran bruto yang melebihi Rp500 juta, sepanjang wajib pajak memenuhi persyaratan penggunaan skema tersebut.

Sebagai contoh, seorang pemilik usaha kos memperoleh omzet Rp600 juta dalam satu tahun pajak. Bagian omzet Rp500 juta pertama tidak dikenai PPh. Dengan demikian, dasar pengenaan PPh final hanya Rp100 juta.

Jika memenuhi seluruh persyaratan, PPh final yang harus dibayar adalah:

0,5 persen × Rp100 juta = Rp500 ribu.


(Ilustrasi. Foto: dok Metrotvnews.com)
 

Tarif PPh final 0,5% tanpa batas waktu

PP Nomor 20 Tahun 2026 juga mengubah ketentuan mengenai jangka waktu penggunaan tarif PPh final 0,5 persen.

Bagi wajib pajak yang memenuhi persyaratan, fasilitas tersebut dapat digunakan tanpa batas waktu selama ketentuan yang dipersyaratkan tetap terpenuhi, termasuk batas peredaran bruto Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak.

Ketentuan tersebut berlaku bagi kelompok wajib pajak yang ditentukan dalam PP Nomor 20 Tahun 2026, termasuk wajib pajak orang pribadi dan perseroan perorangan yang memenuhi persyaratan.

Karena itu, pemilik kos perlu memastikan status dan bentuk wajib pajaknya sebelum menggunakan fasilitas PPh final 0,5 persen.

Adapun perlakuan pajak rumah kos juga berbeda dari rumah kontrakan. DJP menjelaskan penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan pada dasarnya dikenai PPh final 10 persen berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017.

Sementara itu, rumah kos termasuk jasa pelayanan penginapan sehingga tidak masuk dalam skema PPh final 10 persen tersebut. Karena itu, pemilik usaha perlu melihat karakteristik kegiatan usaha dan transaksi sebenarnya, bukan hanya istilah yang digunakan untuk menyebut properti tersebut.

Dengan demikian, pemilik rumah kos tidak dikenai PPh final 10 persen atas persewaan tanah dan/atau bangunan karena jasa pelayanan penginapan, termasuk rumah kos, dikecualikan dari ketentuan tersebut.

Bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan, bagian omzet hingga Rp500 juta per tahun tidak dikenai PPh. Tarif PPh final 0,5 persen berlaku atas bagian omzet yang melebihi Rp500 juta, dengan batas peredaran bruto maksimal Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak.